Интензивното строителство на жилища през последните 3-4 години в София и създаването буквално на нови квартали в покрайнините на столицата оставя впечатление, че акцентът на купувачите е върху апартаменти, които се строят или току що новопостроени такива. Данните на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) обаче показват друга тенденция. През изминалата година близо 35% от покупко-продажбите са с панелки. Въпреки алармирането на експерти, че повечето сгради от този тип са с изтичащ или дори изтекъл срок на експлоатация те не само продължават да са в полезрението на купувачите, но и се търгуват доста успешно. Причините за това са две. На първо място по-ниските цени, независимо от факта, че през последните 12 месеца се отчита поскъпване, по данни на най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg. На второ място доброто вътрешно разпределение. Архитектурно апартаментите в повечето случаи се оказват по-функционални от новото строителство, коментират анализатори.
Данните показват, че двустайните жилища в панелните квартали са поскъпнали по-силно от тристайните, което до голяма степен отразява потребителската логика на пазара. Тяхното предимство е двойно: по-ниска крайна цена за покупка и висока ликвидност при отдаване под наем.
Малките жилища поскъпват повече, защото обслужват три типа търсене – първо жилище, инвестиция и наемен продукт.
Средно с 16% е увеличението при 2-стайните апартаменти в столичните квартали с най-много на брой панелни жилища, сочат данните на imot.bg. Средната цена в началото на миналата година в посочените квартали е била 1950 EUR/кв.м, а в началото на текущата вече е 2270 EUR/кв.м. В райони като Младост 4, Надежда 3 и Овча купел 1 процентът на поскъпване достига 30%. Почти без промяна остават цените на този тип имоти в Дружба 2, Младост 2 и Надежда 1. Увеличението е не повече от 4%. Причината е, че и в трите посочени района има наличие на метро, а предлагането е силно ограничено – два фактора, които са довели до достигане на своеобразен „таван“ при цената на квадратен метър жилищна площ.
При 3-стайните жилища ръстът е от 1811 EUR/кв.м. през януари 2025 г. до 2133 EUR/кв.м през първия месец на 2026-та, или средно увеличение от 17%. Силното сегментиране и тук е налице. Така например в Люлин има поевтиняване в рамките на около 4% в рамките на изминалите 12 месеца и едва 3% увеличение в Люлин 3 и 10. В четвърта, седма и осма част обаче се наблюдава повишение между 23% и 27%, сочат данните на imot.bg.
Най-силно поскъпване при 3-стайните жилища в панелните комплекси се наблюдава в Младост 3 – 36% и Надежда 3 – 30%.
Панелните жилища от години бяха разглеждани като „резервен бюджетен сегмент“ на пазара. През изминалата година обаче картината се промени. Данните от 2025–2026 г. показват, че на места те вече функционират като ликвиден и инвестиционен продукт.
Изводите, които правят анализатори са няколко:
Панелните квартали са новият двигател на ценовия ръст — процентно изпреварват централните райони и новото строителство в много подзони.
Двустайните апартаменти са най-търсените жилища на панелния пазар, благодарение на комбинацията от достъпност и ликвидност.
Младост, Надежда и Овча купел се превръщат в най-динамичните панелни хъбове, като вече не могат да се разглеждат като „евтина периферия“.
Люлин демонстрира вътрешно сегментиране, което е знак за узряване на пазара и микролокационно ценообразуване.
Панелката вече не се разглежда като компромис, а като избор за инвестиция, за първи дом и за наем.
В действителност се оказва, че плюсовете на панелните жилища не са за подценяване – като се започне от околната среда и налична инфраструктура и се стигне до степента на земетръс. Оказва се, че при земетресение те са по-устойчиви, отколкото сградите строени в зората на демокрацията през 90-те години на миналия век. Да – често се говори, че животът на панелките е свършил или е към своя край. Според експерти, този вид конструкция има остатъчен ресурс от 20-30 години, а купувачите не споделят притеснения относно това при покупката им.
Цени на 2- и 3-стайни жилища в квартали на София с
най-много панелно строителство (в EUR/кв.м.)
2-стайни
3-стайни
общо
квартал
яну.25
яну.26
изм. %
яну.25
яну.26
изм. %
яну.25
яну.26
изм. %
Дружба 1
2 077
2 588
24
1 725
2 004
16
1 977
2 383
20
Дружба 2
2 201
2 228
1
2 144
2 424
13
2 175
2 304
5
Люлин 1
1 703
1 927
13
1 941
1 867
-4
1 930
2 010
4
Люлин 2
1 811
1 995
10
1 615
1 885
16
1 651
1 873
13
Люлин 3
1 948
2 181
11
2 022
2 087
3
1 985
2 158
8
Люлин 4
1 842
2 250
22
1 506
1 896
25
1 677
2 050
22
Люлин 5
1 563
1 782
14
1 555
1 718
10
1 556
1 751
12
Люлин 6
1 649
1 974
19
1 454
1 682
15
1 572
1 907
21
Люлин 7
2 077
2 312
11
1 622
1 998
23
2 070
2 233
7
Люлин 8
1 750
2 074
18
1 608
2 056
27
1 711
2 058
20
Люлин 9
1 777
2 223
25
1 504
1 832
21
1 677
2 060
22
Люлин 10
2 277
1 746
-24
1 730
1 798
3
1 902
1 754
-8
Люлин – център
1 815
1 992
9
1 682
1 979
17
1 678
1 952
16
Младост 1
2 262
2 775
22
2 254
2 527
12
2 249
2 564
14
Младост 1А
2 094
2 813
34
2 269
2 645
16
2 192
2 592
18
Младост 2
2 447
2 566
4
2 254
2 558
13
2 268
2 569
13
Младост 3
2 379
2 687
12
2 277
3 108
36
2 314
2 931
26
Младост 4
2 064
2 698
30
1 913
2 257
17
1 986
2 276
14
Надежда 1
2 211
2 308
4
1 827
2 143
17
2 138
2 293
7
Надежда 2
1 901
2 546
33
1 741
2 218
23
1 877
2 390
27
Надежда 3
1 786
2 314
29
1 777
2 313
30
1 777
2 313
30
Надежда 4
1 869
2 168
15
1 754
2 086
18
1 854
2 168
16
Овча купел
1 837
2 264
23
1 759
2 183
24
1 802
2 186
21
Овча купел 1
1 674
2 195
31
1 656
2 099
26
1 656
2 109
27
Овча купел 2
1 757
2 148
22
1 699
1 964
15
1 700
2 019
18
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg