През последните години пазарът на жилища ново строителство е в своя апогей. Интересът към този тип имоти от страна на купувачите е висок и се обуславя най-вече от факта, че клиентите желаят да влязат в нов и модерен дом, без да губят време, средства и нерви в основен ремонт и всички негативи съпътстващи имотите старо строителство.
Част от компаниите, които работят на българския пазар, решиха да погледнат и към други държави, където да развиват строителна дейност. Една от тях е строително-инвестиционна компания BLD, част от водещия холдинг за недвижими имоти у нас AG Capital. Дестинацията е Варшава – столица и най-голям град в Полша. Защо Централна Европа? Защо Полша? Защо Варшава? Какви са приликите и разликите с българския и в частност с пазара на жилища в София? На тези въпроси отговор дава в специално интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg изпълнителният директор на BLD Димитър Савов.
Господин Савов, бихте ли посочили основните фактори, с който е по-различен пазарът на жилища във Варшава спрямо София?
Може да е изненада, но в България строим по-качествени сгради и апартаменти отколкото в Централна Европа. Това се потвърждава и от колегите ни, които поканихме в България да огледат и да видят какво и как строим.
Така например, в България влагаме много във фасадите на сградите. В Западна Европа това е почти мираж, като изключим небостъргачите в Лондон, разбира се. Средният клас жилищни сгради в масовия сегмент са на мазилка и бяла дограма. Нищо повече.
Това е отвън. А, що се отнася за вътре, знаете, че ние много залагаме на доброто разпределение. За нас апартаментът е по-важен от самата сграда. Тук идва и една от основните разлики между българското и полското жилище. Поляците живеят в много по-малки помещения. Ще ви дам пример: спалня от 10 кв.м. В Полша, Чехия и Унгария това е родителска спалня. За българинът е немислимо спалнята да му е подобна малка квадратура.
Друга съществена разлика е, че в Полша няма апартамент с две спални и две бани. Масово жилищата са с една баня. Лукс е ако има отделна тоалетна. За нас това е малко стресиращо, защото в България подобен имот трудно може да се продаде, а в Полша е обратното – другото става трудно продаваемо.
Защо точно Полша?
България и Полша са единствените държави, в които се продават жилища на шпакловка и замазка. Също така установихме, че манталитетът на полския и българския клиент е много близък. Поляците обичат после да си го довършват, да ползват услугите на дизайнери. В други държави – Румъния, Чехия, Унгария строителят го довършва и клиентът влиза само с преносимите си мебели – диван, гардероб, маса, стол.
Хубавото, което може да се поучим от Полша е, че там се продава чистата квадратурата, т.е. светлата площ. Светлата площ спрямо РЗП-то се различава с около 40%, защото тук не се включват стени. Абсолютно нищо не се включва. По този начин човек може да се излъже, че цената в България е ниска спрямо тяхната. Принципно е близка, дори като сложим общите части.
Тази практика да се купува на светла площ е много полезна за клиента, тъй като купува точно толкова, колкото му е необходимо.
В България, за да се приложи това, е необходима законодателна промяна.
Българите или поляците са „по- трудни“ клиенти?
Поляците не са по-претенциозни. Много по-лесно се реализират сделките.
А каква е ценовата отстъпка при сделките?
Интересно е да се отбележи, че поляците имат много силна Асоциация на предприемачите. Ако не си член на тази асоциация нямаш право да строиш там и да си предприемач. Това също дава много голяма сигурност на купувачите.
За пръв път за последните 15 години полските строителни предприемачи се оплакаха през тази година, че трябва да правят отстъпки в рамките на 2-3%. Това, нас като българи, ни изненада, тъй като сме свикнали да договаряме цената. В Полша това не е практика.
Друга специфика на полския пазар, която е реализирана с помощта на държавата, освен да си член на тази асоциация, е свързана с продажбите „на зелено“. Ако искаш да продаваш „на зелено“ плащаш определен процент от продажбите си. Сумата се внася в нещо подобно на гаранционен фонд, който е под управлението на държавата. Целта е, ако се случи нещо с предприемача, със събраните пари да може да се гарантира довършване на сградата.
Това е много добра практика и ще се радвам, ако и в България се възприеме. Пробвали сме с подобна инициатива, но още няма готовност някой от държавата да се наеме с реализирането ѝ.
Ако не внасяш тази сума в асоциацията, може да строиш, но не може да продаваш и да събираш вноски „на зелено“. А в Полша повечето хора купуват „на зелено“.
Колко е цената на квадратен метър жилищна площ?
Средно около 17 000 злоти (4000 EUR) на светла площ. Там нямат право да продават в евро. За разлика от българския пазар, пазарът в Полша е изцяло в местна валута.
Колко бързо се строи в Полша?
Много бързо. Впечатлени сме от темповете на строителство. Един проект от около 300 апартамента, който беше купен през юли 2023 г., днес (бел. ред. декември 2024 г.) е вече на 7-мия етаж. Много мащабно строителство. Строят се огромни обеми.
За сравнение, в София по наши изчисления се строят между 8000 и 9000 апартамента на година. Във Варшава се строят около 40 000 единици. Столицата има накъде да се разширява.
Важно е да отбележим, че общината играе много силна роля в този процес. Първо се изгражда инфраструктурата и после сградата. Ако в някоя територия няма инфраструктура, общината не оставя на предприемача сам да решава въпроса, а си има такса за инфраструктура, която се плаща към местните власти.
По-бавно стават нещата от България, но имаш ли издадено разрешение за строеж, това действително означава, че имаш разрешение, защото в България нищо не означава.
Наблюдава ли се миграция от по-малките градове към столицата?
В Полша много силно са развити вторичните градове – Вроцлав, Гданск, Краков (тук почти не може да се строи, тъй като е исторически град), Лудж. Има 5-6 града, които са с много добър пазар за имоти и със силна икономика.
В Полша има вторичен недостиг на жилища, тъй като страната още не може да се възстанови напълно от нанесените щети от Втората Световна война. Тогава всичко е било разрушено. И още от тогава има хроничен дефицит на жилища. Любопитно е да се отбележи, че в Стария град на Варшава всичко е възстановено още през 60-те години на миналия век по картинки.
Повечето поляци живеят под наем или в собствени жилища?
Единствените пазари, при които хората живеят повече под наем, са Англия и Германия. Но това е поради недостъпността на жилища. В Полша около 75% от населението живее в собствени жилища.
В Полша много се разви продуктът, който ние направихме build to rent. Вече строим втора подобна сграда. Едната е на 90% отдадена под наем. Но доста по-бавно се напълни, отколкото сградите в Полша. Там тази концепция е много по-популярна. Има много повече домакинства, които се състоят от един член и живеят в такива сгради. Те са по-мобилни и не са обвързани.
Концепцията build to rent е малко революционна за нашия клиент, защото продуктът, който предлагаме, е че клиентът наема апартамент, като в наема е включено всичко и клиентът не се грижи за нищо. Проблемът е, че клиентът у нас прави сравнение с апартамент в панелка и казва, че наемът там е на половина. Но тези, които ни се довериха, поживяха и вече са ни редовни клиенти.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК